Основные понятия об общей собственности во Франции

Вопреки распространенному мнению, владение жилой недвижимостью во Франции требует регулярного наблюдения за ней и немалого финансового участия.

Согласно французскому законодательству, если жилое здание или группа зданий принадлежит более чем одному собственнику, то оно должно быть организовано в форме общей собственности (la copropriete), разделенной на лоты (les lots).

Колективна власність у Франції. Ключові моменти
Колективна власність у Франції. Ключові моменти

В каждый лот входит как собственность, исключительно принадлежащая владельцу, так и доля в общем недвижимом имуществе, пользование которого осуществляется собственниками (например, лестница или лестничная площадка).

Общая собственность управляется на основании устава, который в обязательном порядке принимают владельцы квартир. Сами владельцы объединены в товарищество владельцев квартир (le syndicat).

Члены товарищества назначают своего представителя, или синдика товарищества (le syndic de copropriete), роль которого заключается в управлении делами товарищества, как правило, в сотрудничестве с советом по управлению общей собственностью (le conseil syndical).

Товарищество владельцев квартир

Все собственники обязательно и без какой-либо формальности объединяются в товарищество.

В основные задачи товарищества входит принятие на общем собрании собственников решений касательно:

1. Улучшений в товариществе,
2.Актов купли или продажи принадлежащего товариществу имущества,
3. Изменения устава товарищества в том, что касается использования и управления частями общего недвижимого имущества.

Все решения товарищества, принятые на общем собрании, исполняются синдиком товарищества.

Товарищество владельцев несет ответственность за свои действия. Речь идет или о принятых на общем собрании решениях, или о бездействии товарищества.

В частности, в случае нанесения ущерба владельцам, жильцам или третьим лицам, товарищество владельцев может быть привлечено к ответственности через суд. Так, например, в случае задержки товариществом ремонта общего недвижимого имущества, товарищество может быть приговорено к выплате компенсации владельцу торгового помещения, предназначенного под сдачу в аренду, если эта задержка  помешала ему выполнить ремонт в принадлежащем ему помещении и сдать его в аренду.

Синдик товарищества

В любой общей собственности должен быть назначен синдик для управления этой собственностью.
Таким синдиком может быть:

1. Профессионал (физическое лицо или компания),
2. Непрофессионал (совладелец или его супруг).

Для выполнения своей миссии, синдик, независимо от того, профессионал он или нет, должен выполнять следующие условия:

1. Иметь достаточную финансовую гарантию, которая позволит ему в случае банкротства вернуть товариществу авансированные фонды,
2.Быть застрахованным как профессионал.

Кроме того, профессиональный синдик должен иметь лицензию, позволяющую ему вести деятельность по управлению недвижимым имуществом.

Синдик является официальным представителем товарищества владельцев.

В его основные задачи входит:

1. Управлять недвижимостью, заботиться о ее сохранности (гарантировать хорошее состояние) и, в случае необходимости, осуществлять все работы, которые могут оказаться необходимыми для сохранения недвижимости,

2. Обеспечивать исполнение положений устава товарищества и решений общего собрания,

3. Разрабатывать предварительный бюджет, счета товарищества, а также индивидуальные расчеты общих расходов по эксплуатации (dеcompte des charges) для каждого владельца,

4. Собирать от владельцев суммы в счет общих расходов по эксплуатации,

5. Архивировать и хранить все связанные с общей собственностью документы.

Синдик должен отчитываться о проделанной управленческой работе раз в году на общем собрании.
Синдик назначается общим собранием, которое также одобряет договор поручения, заключаемое между товариществом и синдиком.

В договоре поручения указываются:

1. Срок договора поручения,
2. Условия оплаты синдика, если он профессионал,
3. Условия выполнения синдиком поставленных перед ним задач.

В случае совершения синдиком упущения или виновного действия, владельцы могут:

1. проинформировать об этом совет по управлению общей собственностью,
2. и/или отказаться одобрить счета или результаты деятельности синдика,
3. и/или решить, отозвать синдик или не продлить договор с ним.

Совет по управлению общей собственностью

В каждом товариществе должен быть свой совет по управлению общей собственностью для оказания помощи синдику в выполнении его задач и координации между синдиком и совладельцами, если общее собрание не примет иного решения.

Совет по управлению общей собственностью имеет консультативную роль.

Его задачи заключаются, в основном:

1. В контроле управления недвижимым имуществом. Так, совет может принять самостоятельно решения в случае причинения ущерба имуществу, находящемуся в совместном владении,
2. В контроле работы синдика путем проверки счетов,
3. В оказании помощи синдику при принятии решений, касающихся товарищества,
4. В разработке повестки дня общих заседаний и предварительный бюджет, согласуя их с синдиком.

Совет по управлению общей собственностью должен отчитываться о проделанной работе раз в году на общем собрании.

Совет состоит из председателя и нескольких советников, которые выбираются из совладельцев на общем собрании сроком не более чем на 3 года.

Работа членов совета по управлению общей собственностью оплате не подлежит. Тем не менее, расходы, понесенные членами совета при исполнении поставленных перед ними задач, подлежат возмещению из общего бюджета.

Члены совета по управлению общей собственностью несут ответственность за упущения, допущенные при исполнении поставленных перед ними задач.

Члены совета могут прекратить исполнять свое поручения в любой момент.

Кроме того, решение об отзыве одного или нескольких членов совета может быть принято в любой момент на общем собрании владельцев.


Наша адвокатская практика во Франции показывает, что знание элементарных правил, применяемых к управлению жилой недвижимости во Франции, поможет многим владельцам избежать различных неприятностей, идущих вплоть до судебных процессов.


Адвокат Сидорова Ирина Михайловна
Париж, Франция
The French Law Office „IMS“ is specialized in French business law. Our clients, Individual and Corporate, are both domestic and international.

Напишіть відгук

Ваша пошт@ не публікуватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Можна використовувати XHTML теґи та атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>