ЖЕКам дістались будинки, а власникам — відповідальність, – «Висновки»

Новий закон дозволяє управління багатоповерхівкою без ОСББ, але варіант, який прописано в законі, створює для мешканців багато проблем.

Верховна Рада ухвалила законопроект №1565 “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Тепер, упродовж року після того, як цей закон підпише президент, усі співвласники багатоповерхівок повинні будуть визначитися із формою управління цими будинками.

Фото з фейсбуку ПОХ - Позняки Осокорки Харківська
Фото з фейсбуку ПОХ – Позняки Осокорки Харківська

Іншими словами, люди, які володіють квартирами в тих будинках, які не є кооперативними або у яких досі не створено ОСББ, повинні будуть визначитися: чи вони опікуватимуться його обслуговуванням самі  й створять-таки ОСББ, чи оберуть управителя (обслуговувальну компанію чи управителя-фізособу) і підпишуть із ним договір про обслуговування будинку.

Якщо вони цього не зроблять, обслуговувальну компанію-управителя їм призначить місцева влада і вона ж вирішить, скільки цьому управителеві треба платити, підписавши від імені співвласників будинку (!) з ним договір.

Управителем може бути як «традиційний» муніципальний, так і приватний “ЖЕК”.


Парламентська більшість активно просуває думку про цей законопроект як про проривний, як про кінець монополії ЖЕКів. Але насправді позитивних моментів у ньому менше, ніж негативних.


ПОЗИТИВ:

Влада спонукає співвласників багатоповерхівок нарешті зайнятися управлінням своєю власністю: у законі чітко прописано, що відповідальність за будинок, його експлуатацію тощо несуть саме співвласники будинку. Такі норми діють у всьому світі, і в Цивільному кодексі України вони теж є. Але добрі новини на цьому закінчуються.

НЕГАТИВ:

1) Новий закон фактично віддає багатоповерхівку в довічну експлуатацію одній керуючій компанії, якщо мешканці не створять юрособи для управління будинком.

Створити ОСББ потрібно впродовж року. Проте невідомо, чи вдасться це зробити вчасно, адже українське законодавство ставить забагато проблем на цьому шляху.

Одна із найтяжчих — брак у відкритому доступі до інформації про всіх співвласників будинку, яких треба повідомити про установчі збори ОСББ. Більшість цих документів досі зберігається у закритих паперових архівах БТІ, а не у хоча б частково відкритому електронному Реєстрі речових прав на нерухоме майно — до електронного реєстру дані про об’єкти вносяться лише після проведення операцій з нерухомістю. А неповідомлення хоча б одного співвласника про проведення установчих зборів ОСББ є законною підставою для визнання рішення цих зборів недійсними. Прикладів подібних судових справ багато. І це далеко не всі складності.

Тому багатьом мешканцям будинків доведеться обирати керівну компанію без створення юрособи. Для цього треба зібрати загальні збори співвласників будинку, і на них делегувати одній людині право обрати компанію-управителя й укласти з нею договір — для цього треба 75% голосів. Підписи під протоколом зборів можна збирати як на самих зборах, так і впродовж 20 днів після них.

Після цього уповноважена людина сама підписує договір з управителем. Такий договір обов’язковий для виконання всіма співвласниками. Проте сам текст договору вони можуть отримати лише після того, як його буде підписано уповноваженим.

Розірвати такий договір, як що він виявиться кабальним, буде практично неможливо без доброї волі керівної компанії. А вона може, наприклад, заявити, що підписи мешканців, зібрані за розірвання контракту, несправжні. І тоді представнику співвласників треба буде доводити у суді дійсність кожного підпису, а їх може бути кілька сотень. А ЖЕК тим часом може організувати паралельний збір підписів за протилежне рішення — про продовження контракту.

Усе це стосується і випадку, коли керівну компанію призначатимуть місцеві органи влади. А от у разі створення ОСББ такої можливості не буде, адже все вирішуватимуть лише загальні збори об’єднання.

2) На співвласників будинку покладається цілковита відповідальність за стан та експлуатацію будинку, навіть коли в ньому не створено юрособи. Проте без юрособи у співвласників немає жодних механізмів для того, щоб контролювати обслуговувальну компанію, яка фактично отримує необмежені права в управлінні будинком.

Тобто, співвласники не зможуть перевірити, скільки надійшло грошей від них на рахунки управителя, і як він ці гроші витрачає, адже це будуть чужі рахунки! Не буде змоги не сплачувати за певні роботи, якщо їх виконано неналежним чином або ж узагалі не виконано.

Коли юрособа (ОСББ) замовляє у сторонньої компанії якісь роботи, вона може не підписувати акт виконаних робіт і не сплачувати за них, доки виконавець не зробить усе належним чином. А якщо юрособи немає, то немає і жодних актів виконаних робіт, і гроші платяться наперед щомісяця за графою в квитанції “на проведення капітального ремонту” абощо.

І коли за внески співвласників на капітальний ремонт управитель, наприклад, погано полагодив дах, що протікає, то ніхто грошей не поверне і не переробить роботу як слід. Але водночас відповідальність за стан будинку лежатиме саме на співвласниках, а не на управителі, який фактично безконтрольно керуватиме будинком. Тобто, саме співвласники відшкодовуватимуть збитки, які може завдати комусь аварія в їхньому будинку.


Перелік негативних моментів нового закону, які можуть випливти при спробах розірвати договір з управителем без створення юрособи, наведеними пунктами не обмежується. Зокрема, в ньому не прописано чітко багато юридичних процедур, що забезпечують ухвалення колективних рішень і підтверджують їх легітимність.


ВИСНОВОК:

Без створення юрособи співвласники багатоповерхівок не мають швидкого та ефективного інструменту для ухвалення колективних рішень, і жодного — для контролю за витрачанням власних внесків та роботою управителя. Тому ухвалений закон, ставлячи за мету, фактично, примусити до самоврядування, пропонує для цього нежиттєздатний правовий механізм, який принесе більше проблем, ніж користі. Ба більше, він породжує нову касту — “управителів” — діяльність яких вельми сумнівна з погляду правового поля, і ще проблемніша з огляду на задеклароване завдання: ефективного обслуговування багатоквартирних будинків.

Очевидно, що заради запровадження самоврядування треба створити належні умови для створення ОСББ, а не законодавчо створювати нові проблеми — фактично, примушувати укладати довічну угоду з управителями без шансів колись її розірвати.

Антоніна Бажан

Джерело: Висновки

Напишіть відгук

Ваша пошт@ не публікуватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Можна використовувати XHTML теґи та атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>